La ley de propiedad horizontal (Ley 49/1960 de 21 de Julio con las modificaciones posteriores) regula las relaciones de los vecinos de un edificio constituidos en comunidad.
Además, los estatutos particulares de cada comunidad contienen las reglas que regulan la utilización del edificio y demás elementos comunes.
¿Quién toma las decisiones en una comunidad de propietarios?
La comunidad de vecinos cuenta con unos órganos de gobierno que se eligen, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, por el período de un año:
- La Junta de Propietarios
- El/la presidente/a y en su caso, vicepresidente/a
- Secretario/a
- El/la administrador/a
Las funciones de secretaría y administración las puede ejercer el presidente de la comunidad salvo que la Junta de Propietarios o los estatutos dispongan especificamente que estos cargos sean desempeñados por otras personas diferentes al presidente.
¿Cómo se elige al presidente?
El presidente se nombra entre los propietarios mediante elección, ya sea rotatoria, o por sorteo. Una vez que sea elegido el cargo es obligatorio para la persona designada.
Es posible acudir al juez durante el mes siguiente al nombramiento y efectuar las alegaciones pertinentes por las que se crean que se ha de ser eximido de ese cargo, aunque solamente se entenderá que procede si hay una causa justa para ello. Es decir, en la práctica, no es posible negarse a desempeñar este cargo salvo en situaciones excepcionales.
¿Cuáles son las funciones del presidente?
El presidente se encarga de:
- Convocar a la Junta de Propietarios
- Llevar a cabo los acuerdos adoptados por este órgano
- Representa a la comunidad en los asuntos que le afectan
- Tiene capacidad de decisión en casos de urgencia
Puede nombrarse un vicepresidente para que asista al presidente en sus funciones y para que, en caso de su ausencia, vacante o imposibilidad, lo sustituya.
¿Como participan los vecinos en la Junta?
Los vecinos pueden acudir a las reuniones personalmente o por representación con una autorización por escrito del propietario.
Si se da el caso de que en el momento de celebrarse la Junta hubiese personas que no estuviesen al corriente de los pagos, éstas podrán intervenir activamente pero no tendrán derecho a voto.
¿Cuando se reúne la Junta?
La Junta de Propietarios debe reunirse como mínimo una vez al año y avisar de la reunión, como mínimo, con seis días de antelación.
Además de las Juntas Ordinarias, pueden hacerse convocatorias extraordinarias para tratar un tema determinado, siempre que haya una representación del 25% del total de participación.
¿Dónde quedan reflejados los acuerdos de la Junta?
E libro de actas de la Comunidad es el documento que recoge todos los acuerdos y hechos más significativos de la Comunidad. En cada reunión el secretario/a debe aportar el libro de actas acuñado por un registrador de la propiedad.
Toda la información relativa a las reuniones se deberá guardar con el debido cuidado y conservar durante un período de 5 años.
¿A qué tipos de acuerdos se pueden llegar en la Junta?
Dependiendo del tema a tratar, será necesario exigir unas mayorías u otras para que las decisiones sean aprobadas por los vecinos:
- Para la validez de acuerdos que impliquen aprobar o modificar las reglas incluidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal u otros estatutos de la comunidad es necesaria la unanimidad (100%)
- Para establecer o suprimir los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes, las tres quintas partes del total de los propietarios (el 60%)
- Para realizar obras o establecer nuevos servicios que eliminen barreras arquitectónicas que dificulte el acceso a personas con discapacidad, es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que , a su vez, representen a la mayoría de las cotas de participación (51%)
- Instalar infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación (antenas colectivas, televisión digital...) o adaptar las existentes, así como la instalación de sistemas de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, electricidad...) puede ser acordada, por petición de cualquier propietario, con voto favorable de tan solo un tercio de los propietarios (33%)
Para la validez de todos los demás acuerdos es necesario el voto de la mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cotas de participación.
Obligaciones de los propietarios y de los inquilinos
- Respetar las normas de la Comunidad
- Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y otros elementos comunes, tanto los que son de uso general como privativo de cualquiera de los propietarios
- Los propietarios o inquilinos no pueden hacer uso exclusivo o predominante de ningún elemento común
- Mantener en buen estado de conservación el propio piso o local y las instalaciones privativas, de manera que no se perjudique a la Comunidad y resarcir de los daños que ocasionen su falta de cuidados
- Colaborar con la limpieza de las partes comunes del edificio
- Permitir el acceso a su vivienda para efectuar reparaciones necesarias con el fin de evitar daños a la vecindad o al edificio
- No se pueden realizar actividades molestas, peligrosas, ilícitas, insalubres, nocivas...
- Contribuir, de acuerdo a su cuota de participación, a los gastos generales para el mantenimiento adecuado del inmueble, a sus servicios y a su conservación
- Los inquilinos tienen la obligación de pagar los gastos de la comunidad cuando así lo establezca su contrato de alquiler
- Gastos obligatorios: los propietarios están obligados a pagar las cuotas y derramas correspondientes. En el caso de que alguna persona no esté al corriente de los pagos obligatorios, hay que convocar una junta extraordinaria para acordar la liquidación de la deuda e informar al vecino de su situación. El siguiente paso es que el presidente, como representante legal de la comunidad, reclame la deuda judicialmente presentando una demanda.
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